На строительство одного квадратного метра в новостройках массовых сегментов Москвы и ближайшего Подмосковья подрядчики тратят до 60 тыс. руб.

Массовом сегменте себестоимость строительства жилья в Москве и области составляет от 28 тыс. до 35 тыс. руб. за 1 кв. м и за последний год выросла на 5-7%, говорится в исследовании строительной компании RD Construction. Похожие цифры «РБК-Недвижимости» назвали также в компаниях «МИЦ» и «Гранель». Для сравнения, в высокобюджетных сегментах новостроек, где велика доля применения импортных материалов, себестоимость 1 кв. м сейчас составляет 45-65 тыс. руб, что на 10-20% больше, чем в 2014 году.

Речь в данном случае идет только о себестоимости с учетом строительно-монтажных работ (СМР) и материалов. Если к этому добавить расходы девелопера на управление проекта, подведение сетей и всю социальную инфраструктуру, себестоимость увеличится вдвое и составит около 55 тыс. руб., рассказал первый заместитель генерального директора девелоперской группы компаний «МИЦ» Даромир Обуханич. В 2014 году, по его словам, цена была ниже на 7-10%. «Рост себестоимости произошел из-за удорожания материалов. Даже российские производители подняли цены в связи с волатильностью валют и необходимостью в том или ином объеме использовать импорт», — объяснил Обуханич.

Полная стоимость капитального строительства (руб. за 1 кв. м, мин-макс)

Похожие цифры застройщики приводят и для ближайшего Подмосковья. Себестоимость 1 кв. м при реализации проекта комплексного освоения территорий в августе 2015 года в Московской области составляла 57,5 тыс. руб., отмечает представитель девелоперской группы «Гранель». «По сравнению с предыдущим годом стоимость комплексного освоения земельных участков на территории Московской области увеличилась на 21,8% (без учета инфляции)», — рассказал «РБК-Недвижимости» представитель компании. В расчетах сметчики «Гранель» учитывали стоимость земельного участка, расходы на расселение аварийного жилья на территории застройки, на СМР и благоустройство, инженерные сети, социальные объекты, парковки. Оказалось, что за год особенно сильно в структуре себестоимости вырос удельный вес объектов социальной инфраструктуры и парковок — на их долю сейчас приходится соответственно 18,5% и 11,7% затрат (годом ранее 11,1% и 4,8%). Это связано с ужесточением в региональных градостроительных регламентах требований к обеспечению жилых районов машино-местами, школами, детсадами и поликлиниками.

Московские (и не только) власти уже сравнительно давно заявляли о том, что необходимо возродить кооперативное движение, которое в советские времена процветало и помогло значительному количеству людей решить квартирный вопрос. Сегодня обзавестись новым домом мешают деньги, вернее их нехватка. Кооперативы же позволяют будущим новоселом реально сэкономить. Но пока что идея создать кооперативы, - для начала в рамках программы «Молодой семье – доступное жилье» - воплощается в жизнь с большим трудом.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Сегодня в Москве действуют два молодежных кооператива: Межрайонный молодежный жилищно-строительный кооператив Северного административного округа (начал работу в 2004 г.) и Межрайонный молодежный жилищно-строительный кооператив Северо-Западного административного округа (начал работу в 2003 г.). В основе этих некоммерческих организаций — ряд постановлений правительства Москвы и городская программа «Молодой семье — доступное жилье».

Задача кооперативов — дать молодым семьям возможность построить , которая обойдется им примерно на треть дешевле рыночной цены. Экономия получается, прежде всего, за счет того, что город выделяет земельные участки (не на конкурсной основе: оспаривать право занять участок может только другой некоммерческий кооператив, а никак не коммерческий застройщик) и не берет плату за развитие инфраструктуры. Все строительные работы кооператив заказывает у подрядчика напрямую, т. е. опять же без наценок.

Кроме того, для получения дополнительных средств в фонд кооператива часть площадей все же может быть продана на рынке, по актуальным на тот момент ценам.

Кто может участвовать
Членами кооператива могут стать далеко не все желающие, а только те, кто подпадает под требования программы «Молодой семье - доступное жилье». «Мы ставили себе задачу помочь именно неочередникам, - говорит председатель ММ ЖСК САО Геннадий Сушков , - тем семьям, которые не могут встать на жилищный учет, но живут стесненно». То есть, когда на каждого приходится менее 18 кв. метров.

На членство в кооперативах могут претендовать москвичи (понятно, что и российское гражданство - обязательно) не старше 35 лет, состоящие в браке уже три года. При этом супруги могут проживать в любом округе столицы, а не только там, где работают кооперативы.

На тех же основаниях в кооператив могут вступить пары, состоящие в браке меньше чем три года, но успевшие или собирающиеся стать родителями, а также беременные женщины и матери/отцы-одиночки.

Если один из супругов имеет столичную прописку, а другой — нет, в кооператив им не вступить — программу поддерживает город. Справок о доходах или других финансовых документов предоставлять не потребуется.

Собирающиеся вступить в кооператив должны посетить местные органы власти (префектуру или управу), где можно получить информацию о кооперативах и заполнить в ММЖСК специальную анкету, которую отправят в Департамент жилищной политики и жилищного фонда (ДЖПиЖФ) на проверку. Можно также посетить приемную председателя выбранного вами кооператива, чтобы из первых уст «узнать все», в том числе и предварительный прогноз о том, одобрит ли ДЖПиЖФ анкету. Процедура проверки (совершенно бесплатная) занимает около полугода, за это время желающий вступить в кооператив вполне может передумать…

Но сразу оговоримся, что пока в кооператив Северного округа новых участников не принимают. О причинах - чуть позже.

Как накопить на жилье и во сколько обойдется квартира
Те, чьи планы не изменились, должны внести вступительный и членский взносы и приготовиться ежемесячно выплачивать определенную сумму на погашение пая и членские взносы.

На сегодня в ММ ЖСК САО членский взнос составляет 1000 рублей, а вступительный рассчитывается следующим образом: 1000 руб. умножить на число квадратных метров жилья.

Ориентироваться нужно на следующие площади: однокомнатные - 40 кв. метров, двухкомнатные - 60, трехкомнатные - 80 м и самые большие, четырехкомнатные квартиры — 100 «квадратов». Однако надо учесть, что эти расценки принимались еще в 2005 году, поэтому суммы и членского, и вступительного взносов будут повышены.

Сегодня кооператив пока не предлагает единой и универсальной схемы накопления паев и их погашения. Для самых «старых» членов кооператива предусматривалась следующая формула - накопление пая в течение нескольких лет (примерно половины ), а затем предполагалось, что кооператив предоставит беспроцентную рассрочку.

«Разработанная 5 лет назад система будет меняться, - говорит Геннадий Сушков, - Для небольшой группы пайщиков, которая вступила в кооператив давно, условия останутся прежними. А с остальными мы будем заключать договора, которые будут увязаны с графиком строительства. То есть, платить будем по результатам каждой стадии строительства: проведена работа по проектированию - оплачиваем, поставили фундамент — оплачиваем».

У каждой семьи будет индивидуальный финансовый план, выбранный совместно с председателем. Что касается суммы паевых взносов и цены квадратного метра, то основной ориентир - инвестиционная себестоимость квадратного метра, которая сегодня в Москве доходит до $2000 .

Пайщики смогут привлечь и ипотечные кредиты. Причем, как считает Геннадий Сушков, ипотечные банки охотно будут сотрудничать с молодыми семьями, поскольку сумма кредита пайщикам потребуется меньшая, ведь рассчитываться будет исходя из тех же $2000 за квадратный метр.

А как же защитить от инфляции и деньги вкладчиков и саму стоимость квадратного метра жилья? В кооперативе используется вполне логичный эквивалент для расчетов - квадратный дециметр . То есть, поступающие от пайщиков деньги учитываются именно в дециметрах.

«Пай — это финансовый инструмент, цена которого растет вместе с ростом других цен, значимых для этого рынка (кадастровая стоимость земли, цена на энергоносители и т. д.), - говорит председатель кооператива, - Деньги можно в любой момент забрать, не потеряв ничего, более того, можно еще и заработать, продав пай». Впрочем, продавать пай или его часть в молодежном кооперативе можно только участнику программы.

Ну, и, наконец, еще одно существенное замечание. Вступать в кооператив с пустыми руками, сами понимаете, никуда не годится. Надо иметь на руках «стартовый капитал» тысяч 10-12 долларов. Обещать, что члену кооператива квартира достанется за вполне конкретную цену, в данной статье было бы слишком опрометчиво, поэтому ограничимся следующим выводом. «Кооперативная квартира» будет на треть дешевле рыночной стоимости . Это точно .

Исходя из данного посыла, и работает кооператив. Ищет таких партнеров - техзаказчиков и подрядчиков, — которые готовы трудиться не в убыток себе, но без сверхприбыли, характерной для московского рынка жилья, смогут дать пайщикам время на сбор средств и «работать в кредит».

«Северный» кооператив ждет участков
Итогом всей гигантской работы должны стать новые дома для пайщиков. Но в жизни, как водится, далеко не все гладко. Кооператив Северного округа давно бы отстроился, но выделенные участки земли пришлось оставить: строительству воспротивились местные жители. Хотя потенциальные дома отбили бы старую застройку от железной дороги, а проект был разработан с тем, чтобы не перегружать инфраструктуру района. Но «войну» с жителями выиграть не удалось, площадки соответствующим решением Межведомственной комиссии правительства Москвы угодили под понятие точечных. Кооператив попал в число «пострадавших инвесторов» (тех, которые были вынуждены прекратить строительство из-за борьбы с точечной застройкой) и ждет новых участков, которые, скорее всего, будут выделены в Западном Дегунино. Понятно, что из-за этих перипетий кооператив и приостановил прием новых пайщиков.

Ну, а кооперативу Северо-западного округа повезло больше. В прошлом году по город переуступил (небезвозмездно - стоимость проектирования и подготовки площадки кооператив компенсировал) проект строительства монолитного дома (общей площадью 10,5 тыс. кв. м по адресу Куркино, мкр.15, корп. 6), а кооператив его реализовал. Теперь «кооперативщики» разменивают квартиры в этом доме, поскольку по площади больше, чем им требуется. Что же касается стоимости, то квадратный метр пайщикам обошелся примерно в 1000-1100 долларов . То есть по той цене, какая была предусмотрена для очередников - участников городских жилищных программ.

«Добиться эффективной работы кооператива крайне сложно, — заключает наш разговор Юрий Аверин, советник председателя ММ ЖСК СЗАО . — На все мы потратили, наверное, слишком много времени, надеюсь, в последующем дело пойдет быстрее».

Резюме
Первый опыт возрожденных кооперативов и первые набитые шишки наверняка окажутся полезными. Ведь кооперативному движению идеологи нацпроекта «Доступное жилье» отводят весьма существенную роль. Активные люди, готовые сами участвовать в решении своей судьбы, найдутся - в этом даже нет сомнений. Очередь - за государством.

Сколько стоит квадратный метр и сколько конкретно накручивает каждый строитель на нем? Ответ на этот вопрос, наверное, хочет услышать каждый покупатель жилья. Специально для «БН» в рамках Всероссийского жилищного конгресса на эти вопросы ответил Павел Горячкин, президент Союза инженеров-сметчиков.

– Так какова сейчас реальная себестоимость строительства?

– Ценник начинается примерно с 14 тыс. рублей за квадратный метр. К примеру, по объектам, где основные элементы стен производятся на заводе, а затем идет их монтаж, меньшей цены, чем 14 тыс. рублей за комплект, я не видел. Не должно быть иллюзий, за 8 тысяч мы никакого жилья не получим.

Надо различать понятия. Есть цена на первичном рынке недвижимости – эта та цена, которую мы платим как покупатели жилья. Есть цена себестоимости, которая разделяется на строительную и инвестиционную.

– Что включают в себя эти цены?

– Строительная себестоимость включает строительно-монтажные работы и затраты, которые формируются по сводно-сметному расчету. Инвестиционная себестоимость – это полная себестоимость для застройщика с учетом всех обременений, которые есть, с учетом стоимости земли, согласований и так далее.

Если говорить о строительной себестоимости, то в среднем по России этот коридор можно обозначить в пределах от 15 до 25 тысяч, если мы говорим о многоквартирных домах эконом-класса с использованием панельных элементов или монолитных систем с самыми простыми конструктивными решениями. В принципе это реально.

Плюс к этому еще и стоимость земли – здесь, конечно, цифры различные. Москва, Санкт-Петербург – это отдельный элемент, но в среднем по России, в крупных городах с населением от 500 тыс. средняя цена – $60-70, что весьма значительно.

Большая доля затрат – еще инженерная инфраструктура. В том числе внутриплощадочная. Я не говорю о магистральных сетях – это те внешние сети до «красных линий», до зон подключения к магистральным сетям, которые, по нашему законодательству, входят в стоимость объекта недвижимости , составляют не менее 12% от себестоимости.

Плюс к этому много регионов, где есть проблемы с подключением постоянных источников электроснабжения. Хотя это сейчас и регулируется, но разница в тарифах очень велика. Москва, Санкт-Петербург – это одно, а в регионах за 1 кВт подключения вилка цен – от 6 до 16 тыс. рублей. Это в среднем по России. Можно прикинуть, сколько получается на квартиру площадью 54 кв. метра исходя из 8-12 кВт. Я не вижу, где можно сэкономить.

Список литературы

Для подготовки данной работы были использованы материалы с сайта http://

17 сентября 2019 года банк «Санкт-Петербург» провел бизнес-завтрак на тему «Практика применения эскроу-счетов при оформлении сделок. Аналитика за 2 года». Специалисты банка поделились аналитикой по всем аспектам сделок, проведенных с начала запуска проекта. Они рассказали, как изменился продукт за прошедшие...

X

Круглый стол: Суть риэлторской услуги: как донести до клиента ее ценность. Возможен ли рынок недвижимости без агента недвижимости? И если нет, то какова роль риэлтора в этом процессе?

X

Себестоимость строительства: сколько стоит квадратный метр?”

Сегодня на рынке недвижимости сложилась непростая ситуация с ценообразованием на квартиры и покупательским спросом. По словам на главы Национального объединения застройщиков жилья (НОЗЖ) Леонида Казинца, за прошедший год средняя стоимость квадратного метра в стране сократилась с 68 тыс. до 62 тыс. руб., тем самым еще более приблизившись к себестоимости. С начала этого года многие застройщики начали планомерно повышать цены на жилье в своих проектах. Однако есть и те, кто реализует квадратные метры по стоимости максимально приближенные к себестоимости.

Стоит ли обращать внимание покупателям на такие объекты? Какую роль себестоимость играет на ценообразование? За счет чего можно снизить себестоимость проекта, и тем, самым уменьшить цены на квартиры? На эти и другие вопросы редакции отвечают эксперты рынка в рамках заочного круглого стола для партнеров ресурса “Себестоимость строительства: сколько стоит квадратный метр?”

Сколько составляет средняя цена квадратного метра в административных границах Петербурга и в Ленобласти?

До недавнего времени первичка была значительно дешевле вторички, но на данный момент они практически сравнялись по стоимости. Многое в цене зависит от формата дома и его качества. По нашей оценке, в Петербурге стоимость квадрата находится в районе 100 тысяч рублей. Если же говорить о Ленинградской области, то в зависимости от удаленности от города цена составляет около 50-60 тысяч рублей. Стоит отметить, что очень большое влияние на цену оказывает транспортная доступность. В целом же себестоимость строительства является ключевым моментом. По словам строителей, их маржа снизилась очень значительно и не превышает 15-20%.

Вячеслав Семененко, генеральный директор “MASTER Девелопмент”

Все проекты, жилье в которых реализуется по стоимости ниже 65 тыс. рублей за квадратный метр, лично меня настораживают. Я считаю, что застройщики таких объектов работают себе в убыток. В настоящее время 65 тыс.руб за “квадрат” - это, так называемая, продажная цена, в то время как фактическая себестоимость жилых проектов, как правило, составляет порядка 40 тыс. Рублей. Далее все зависит от локации и стоимости покупки земельного участка, накладных и рекламных расходов, от процентов за пользование заемными средствами. Остальные расходы набегают очень быстро. За все время существования рынка недвижимости ценовая политика, когда девелоперы реализовывали жилье по ценам близким или ниже себестоимости, никогда ни одного рода организацию ни к чему хорошему не привела. Застройщики часто считают в кризисной ситуации, что продавать еще можно дешево, потом ситуация выправится и они поднимут цены. Однако, на мой взгляд, это ошибочное мнение.

Анжелика Альшаева, управляющий ООО «КВС. Недвижимость»:

Цену жилья в новостройках, кроме затрат на землю, инженерию и собственно строительство, формируют конъюнктура рынка, локация и транспортная доступность. Поэтому похожие или даже одинаковые предложения в разных районах - в городской черте и ближайшем пригороде, смогут существенно различаться по стоимости. Цена предложения в сегменте масс-маркет варьируется, в среднем, от 65 до сотни тысяч рублей за квадратный метр. В жилых проектах ГК «КВС», реализуемых на границе в Санкт-Петербургом во Всеволожском районе, минимальная цена составляет 58 тысячу рублей за квадратный метр. Это одно из самых привлекательных предложений в данной локации. Доступная цена объясняется масштабностью проектов и, соответственно, более низкой себестоимостью строительства. В Ясно будет построено около 385 тыс. кв. м жилья, а в Сертолово - 250 тыс. кв. м.

По нашим данным, стоимость квадратного метра на вторичном рынке Петербурга составляет около 105 тысяч рублей, а на первичном - около 100 тысяч рублей. В Ленинградской области, по нашей оценке, стоимость “квадрата” на вторичном рынке находится на уровне 51 тысячи рублей, а на новом рынке в районе 52 тысяч рублей. Справедливую стоимость квадратного метра в Петербурге, как и в практически любом другом городе РФ, назвать невозможно по причине индивидуальности каждого проекта. В одном проекте земельный участок стоит огромных денег и это автоматически повышает себестоимость проекта. В другом - подвод коммуникаций, что также, весомо отразится на цене.

Назовите самые затратные расходы строительства?

Анастасия Александрова, ведущий аналитик E3 Group

Как известно стоимость строительства включает стоимость строительно-монтажных работ, накладные расходы и сметную прибыль. В структуре себестоимости строительства около 50 % приходится на строительные работы, 20% на затраты по приобретению земли и получение соответствующих разрешений, 10% на устройство внутренних инженерных сетей. Оставшиеся 20% разделяют примерно в равной степени прочие расходы, в том числе это и благоустройство, и проектно-изыскательские работы, и отделочные работы.

Средняя себестоимость жилого строительства в Санкт-Петербурге составляет около 60 тыс. руб./кв. м. Не так давно правительством была запущена программа «импортозамещения», которая всецело направлена на снижение стоимости строительных материалов за счёт использования отечественных производителей. Однако, не на все импортные строительные материалы находятся отечественные аналоги. Влияние же на увеличение рыночной стоимости жилья связано в большей степени с увеличением платёжеспособного спроса, а не с себестоимостью строительства.

За счет чего можно снизить себестоимость, при этом не жертвуя качеством проекта? Или это невозможно? Насколько в ближайшие полгода может возрасти стоимость жилья? Почему?

Александр Гиновкер, Генеральный директор агентства недвижимости “Невский Простор”, Вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

По нашему мнению, снизить себестоимость можно за счёт качественного проектирования, хорошо продуманного строительного процесса и применения новых технологий строительства. Продажа жилья по себестоимости не даёт строительной компании возможности развиваться, что в итоге может привести к его уходу со строительного рынка. Сегодня нет четкого тренда на рост стоимости. Всё упирается в ограниченность возможностей покупателей. Думаем, что рост цен не будет выше нескольких процентов. Одной из причин повышения цен может стать доступная ипотека.

Екатерина Сивова, генеральный директор “Агентства Районной Недвижимости” (АРН)

Снизить себестоимость возможно за счет уменьшения количества заемных средств, используемых при возведении жилого комплекса. Так же, наличие собственных мощностей (таких, как бетонный завод, ДСК) позволит снизить себестоимость проекта, не жертвуя качеством проекта. Сдерживание цен возможно в проектах, которые охватывают большие территории, которые намереваются застраивать большой микрорайон.

Когда это строительство большого жилого комплекса, привлечь ценой легче, так как затраты на строительство жилого комплекса, можно компенсировать за счет будущих строящихся объектов - за счет большего количества площадей, которые предстоит реализовать застройщику.

В распоряжении нашего строительного холдинга, который успешен на строительном рынке Новосибирска уже более 15 лет, имеется площадка, которая по утверждённому Мэрией Генеральному Плану развития г. Новосибирска, предназначена для строительства многоэтажного жилого дома, где нашим холдингом и проектируется жилой дом 19 этажей (1 этаж магазин, 1 этаж технический,) и двухуровневой паркинг-стоянкой на 74 машино/места. Начало строительства не позднее 1 июня 2015 г., завершение - ноябрь-декабрь 2017 г. Сейчас делается проект стадия «П»

Площадка 0,6 га расположена в спальном районе у пересечения ул. Сакко и Ванцетти и Белинского, вблизи Шевченковского жилого массива, в 7 минутах ходьбы от ст.метро «Октябрьская». Вблизи находятся три высших учебных заведения, два средне-технических; магазины, аптеки, детские сады, школа, Октябрьский рынок.

Площадь этажа: 436.85 м2

Общая площадь квартир на этаже 404.9 м2, во всём доме - 6883.3м2.

Торгово-офисные помещения 1 этаж- 408,0

Площадь балконов на этаже (с к.0,5) 117,95 м2, в доме - 2005,15 м2

Конструктив дома: железобетонный каркас, кирпич, вентилируемые фасады.

Двор дома планируется обустроить в формате сити-парка: каскадный фонтан, детские площадки, места отдыха для взрослых.

Себестоимость строительства жилого дома составит 285,8 млн.руб.

Себестоимость 1 м2 жилья и торговых помещений составит 39,2 тыс.руб.

Рыночная стоимость готового жилья в ближайших новостройках или с аналогичным местоположением около 63,0 тыс.руб. за один квадратный метр продаваемого жилья.

Ожидаемый доход от продажи квартир, соответственно (по пессимистическому варианту) составит 459,35 млн.руб.;

дополнительно балконы - 17,0 млн.руб.

1 этаж торговые помещения - 25,7 млн.руб. Всего: 502,05 млн. руб.

Прибыль от продажи всех площадей в доме - 216,25

Себестоимость паркинг-стоянки на 74 машино/места 29,7 млн. руб.

Себестоимость строительства 1 маш./места - 401,05 тыс.руб.

Стоимость реализации 1 маш./места - 700 тыс.руб. (по минимуму)

Стоимость реализации всего паркинга - 51,8 млн. руб. (минимум)

Ожидаемая прибыль от реализации парковок - 22,1 млн.руб.

Стоимость всего проекта (доход) - 553,85 млн.руб.

Себестоимость всего проекта - 315,5

Ожидаемая прибыль от всего проекта -238,35 млн.руб.

До начала строительства желательно привлечь инвестиции в объёме 30 млн. руб. в два транша: 15 млн.руб. до 8 марта и 15 млн.руб -до 31 марта расселить три дома ветхой застройки. Возможны варианты с залогами. Первому инвестору предлагаются квадратные метры застройки по себестоимости из расчёта 39,2 руб./м2

Инвестор может увеличить объём инвестиций до 100 млн. рублей и войти в долевое участие в данном проекте с распределением прибыли от продажи всего дома в соответствии с вложенными долями.

Возможны иные варианты партнёрства.