Предварительный договор купли-продажи дома станет гарантией заключения сделки. Используя образец, легко подготовить собственный документ, защищающий интересы продавца и покупателя. О том, как это сделать, рассказывается в данной статье.
Как составить предварительный договор по образцу 2018 - 2019 года
Перед тем как приступить к оформлению сделки по приобретению жилого дома, необходимо изучить предварительный договор купли-продажи дома образца 2018 - 2019 года. Это поможет ориентироваться в том, какие шаги законодательство сейчас разрешает совершить для защиты своих прав продавцу и покупателю.
Сначала следует обратить внимание на форму соглашения о будущем переходе прав: согласно п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ форма предварительного договора должна соответствовать форме основного. Договор купли-продажи дома, согласно ст. 550 ГК РФ, всегда составляется в форме письменного документа, подписанного всеми участниками сделки. На стороне продавца и покупателя может выступать несколько лиц.
Есть 2 случая, когда дополнительно потребуется нотариальное удостоверение:
- продается доля в праве общей собственности;
- одна из сторон сделки — несовершеннолетний.
Следовательно, и предварительный договор в таких ситуациях потребуется дополнительно удостоверить нотариально (во исполнение п. 2 ст. 429 ГК РФ).
На практике предварительный договор заключается тогда, когда стороны не имеют возможности сразу подписать основной. Например, в ситуации, если:
- в доме зарегистрировано лицо, которое перед передачей жилья требуется снять с регистрации;
- необходимо получить дополнительное согласие на сделку (например, органов опеки и попечительства, если затрагиваются права несовершеннолетнего);
- имеются иные обстоятельства, препятствующие оперативному заключению сделки.
Условия предварительного договора
Закон не ограничивает стороны в свободе учитывать в соглашении любые условия, которые они сочтут возможными. Необходимо обязательно оговорить существенные условия основного договора купли-продажи дома:
- предмет, описанный максимально подробно;
- цену или способ ее определения;
- список граждан, которые могут сохранить свое право на проживание в коттедже.
Кроме того, необходимо указать срок заключения основного договора. Если он не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с даты подписания предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
ВАЖНО! Из предварительного договора купли-продажи не могут возникать какие-либо права, а также обязанности, кроме обязательства заключить основной договор купли-продажи (см. решение Одоевского районного суда Тульской области от 07.02.2018 по делу № 2-3/18).
В качестве обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор используется такой способ, как неустойка. Это не противоречит законодательству (см. решение Автозаводского районного суда г. Нижнего Новгорода от 06.02.2018 по делу № 2-165/18).
Задаток по предварительному договору
Задаток, который в соответствии с п. 4 ст. 380 ГК РФ может быть предусмотрен в предварительном договоре, — это денежная сумма, передаваемая продавцу покупателем. Он выполняет две функции:
- Обеспечительную. В случае отказа стороны от заключения основного договора он становится своеобразной платой за упущенную выгоду или возможность.
- Платежную. При вступлении в силу основного договора сумма входит в состав платежа по нему.
Задаток может вноситься только в денежной форме, его размер не регламентирован и зависит от соглашения сторон. Но если в рамках предварительного договора происходит оплата полной стоимости или значительной части стоимости объекта, даже если такая выплата названа задатком, предварительное соглашение может быть квалифицировано как основное с условием о предоплате (см. п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, далее — постановление № 54).
Спорные ситуации, связанные с фактическим незаключением основного договора
Достаточно часто предварительный договор состоит всего из нескольких пунктов и не содержит механизма реализации обязательства по заключению основного договора. Это ошибка, поскольку отсутствие ясно прописанных условий может не дать возможности говорить об их нарушении.
Обязательства прекратятся, если до истечения срока действия предварительного договора стороны не направят друг другу предложение заключить основной. Если форма его направления будет произвольной, а не выраженной в виде проекта основного соглашения, сложно будет требовать и понуждения к заключению, и возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства (см. решение Киевского районного суда г. Симферополя от 16.02.2018 по делу № 2-183/18).
Если договором предусмотрен задаток и он стал частичным возмещением убытков, остальные могут взысканы в части, не покрытой суммой убытка (см. п. 2 ст. 381 ГК РФ, решение Ивановского районного суда от 29.12.2017 по делу № 2-2199/17).
Но основной договор может быть не подписан в срок, установленный для этого, по причинам, не зависящим от воли сторон, например:
- из-за отказа банка в переоформлении залога;
- наложения ареста на объект недвижимости;
- смерти или утраты дееспособности продавцом или покупателем, его попадания в места лишения свободы.
В этом случае требование о понуждении к заключению основного договора или возмещению причиненных убытков будет отклонено судом (см. решение Ленинского районного суда г. Мурманска от 20.02.2018 по делу № 2-572/18).
Иные категории споров из предварительного договора купли-продажи дома
Бывают споры, связанные с требованием признать предварительный договор купли-продажи дома незаключенным. Они часто связаны с тем, что подготовка проекта документа проводилась без учета всех требований законодательства в части согласования существенных условий.
Одним из них будет идентификация предмета. Для индивидуализации предмета достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (см. ст. 554 ГК РФ и п. 2 постановления № 54). Тем менее этот объект может не быть на конкретный момент в собственности стороны, так как предварительное соглашение выражает только намерение (см. решение Хостинского районного суда г. Сочи от 25.12.2017 по делу № 2-2787/17).
Следует учитывать, что если действие предварительного договора прекратилось, необходимости в признании его незаключенным не возникает, достаточно заявить требование о взыскании суммы задатка как неосновательного обогащения (см. решение Октябрьского районного суда г. Томска от 14.12.2017 по делу № 2-3025/17).
Как скачать и заполнить образец предварительного договора купли-продажи дома
Для заполнения образца предварительного договора необходимо иметь при себе документы, идентифицирующие объект. При оформлении договора также нужно придерживаться следующих правил:
- подписи обеих сторон должны быть выполнены собственноручно;
- передачу задатка нужно подтвердить распиской, его сумма должна быть менее 100% стоимости объекта;
- обязательства, которые должны быть исполнены для возможности заключить основное соглашение, должны быть прописаны максимально подробно;
- срок заключения основного договора должен быть определен способом, не создающим двойного толкования.
Скачать предварительный договор купли-продажи дома можно по ссылке: Предварительный договор купли-продажи дома - образец .
Готовя предварительный договор купли-продажи дома, необходимо обращать внимание на судебную практику, она позволит избежать ошибок и создать документ, оптимально защищающий права обеих сторон.
Перед тем, как осуществить передачу дома покупателю, нужно правильно составить договор, учитывая все нюансы и правила для составления юридических документов.
Чтобы начать поиск лиц, желающих приобрести земельный участок, в том числе, если он прилегает к дому, необходимо собрать все документы, и решить, кто будет заниматься продажей объекта недвижимости. Можно воспользоваться одним из двух вариантов – нанять риелтора, или заниматься самостоятельно.
Суть документа
Изначально нужно заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком.
Это позволит определить условия сделки. Можно составить соглашение с задатком, который служит гарантией того, что продажа состоится.
Большинство объектов недвижимости продаются совместно с земельными участками, поэтому его правовая судьба определяется условиями заключаемого соглашения. Некоторые нормы устанавливаются Гражданским кодексом РФ.
Так, существуют специальные требования по распоряжению жилыми домами и прилегающими к ним участкам:
| Передача права собственности на объект недвижимости по гражданской сделке | Осуществляется с одновременным переоформлением документов на землю, расположенную возле дома |
| Сделки с землей | В свою очередь, осуществляются с одновременной передачей прав на строение, расположенное на ней |
| Наиболее выгодно совершать сделку по купле-продаже | В том случае, если стороны не связаны между собой родственными узами. Так покупатель сможет оформить налоговый вычет, размер которого составляет 13% от стоимости объекта недвижимости, но не более, чем 260 000 рублей |
| Сделка по приобретению объекта недвижимости – земельного участка | Является для обеих сторон равноправной. Продавец получает денежную выгоду, а покупатель становится владельцем земли и строения на ней. Права сторон при правильном составлении соглашения максимально защищены |
Предварительный договор – наилучший способ для защиты интересов обеих участников сделки. Суть такого документа заключается в том, что оговариваются условия купли-продажи, но они могут быть изменены в дальнейшем.
Для того, чтобы минимизировать возможные риски, следует закрепить сделку авансом или задатком и составить акт приема – передачи участка. Ипотеку на земельные участки выдает Сбербанк, ВТБ 24 и другие кредитные организации.
Обязательные пункты при составлении
Если оформление происходит по ипотеке, то сотрудник банка самостоятельно проверят правильность заполнения договора на продажу жилого объекта с земельным участком. В ином случае оформление осуществляется с помощью юриста или самостоятельно.
Для того, чтобы соглашение не было признано недействительным, нужно убедиться в наличии всех основных пунктов:
| Вид заключаемого соглашения между участниками | Описываются личные данные сторон, ФИО и сведения из паспорта |
| Предмет договора | Необходимо указать местоположение объекта, тип, стоимость и количество квадратных метров – для жилого помещения и соток – для прилегающего земельного участка |
| Делается отметка | О том, будет ли вноситься сумма за земельный участок в рассрочку или полностью |
| Перечень документов | Подтверждающих наличие у продавца права собственности на земельный участок, прилегающий к дому |
| Выписки из государственных организаций | Подтверждающие, что на объект не наложены никакие обременения |
| Перечень основных прав и обязанностей | Которые закрепляются за каждой стороной в результате заключения сделки |
При заключении предварительного соглашения необходимо учитывать некоторые моменты:
В предварительном договоре обязательно нужно указать, оформляется ли задаток, и каковы условия его возвращения.
Другой важный момент, который нужно учитывать – предварительное соглашение может потребоваться для опеки, если в продаваемом доме, к которому прилегает участок, прописан и проживает несовершеннолетний ребенок.
Образец заполнения бланка (пример)
Очень важно правильно составить соглашение, в особенности, если оформление происходит долями, и необходимо обозначить площадь земельного участка, который передается покупателю недвижимости.
Образец договора:
| В первой части | Пишут наименование документа, место и дату составления, ФИО сторон, паспортные данные. Необходимо обозначить, кто является продавцом, а кто покупателем |
| Затем необходимо описать объект, оформляемый по договору | Делается отметка о кадастровом номере земельного участка и общей площади объекта. Несмотря на то, что соглашение предварительное, практически все данные, указанные в нем, будут перенесены в основной документ |
| В случае, если на земельный участок наложены некие ограничения к использованию | Об этом необходимо сделать отметку |
| Во втором пункте делается отметка | О стоимости объекта, и порядок осуществления расчетов |
| Затем отмечаются права и обязанности сторон соглашения | Отдельно указываются пункты, которые должны быть исполнены продавцом (заключение договора в срок) и покупателем (принятие акта приема-передачи) |
| Четвертый пункт – сроки действия соглашения | В этой строке указывается, что договор является предварительным. Продавец обязан заключить основное соглашение в определенные сроки. В случае, если одна из сторон начнет уклоняться от заключения основной сделки, то другой участник имеет право подать заявление в суд |
| Пятый пункт соглашения содержит особые условия | Так, для покупателя основным действием является перечисление задатка. Указывается, в течение какого времени он должен быть возвращен |
| В пункте «Заключительные положения» | Делается обобщение всей приведенной информации |
| Далее перечисляются все документы | Приложенные к документу, в том числе, обязательно указание правоустанавливающих бумаг |
| В самом конце | Необходимо указать реквизиты сторон и подписи |
В обязательном порядке к договору должен быть составлен акт приема-передачи. Он потребуется для регистрации сделки в Росреестре .
Видео: что такое ПДКП
Нюансы, которые нужно учесть
Для правильного составления предварительного соглашения и регистрации сделки, необходимо учитывать следующие нюансы:
Другой важный нюанс – сроки, очень значимая часть предварительного договора, и вписывать их в документ необходимо только по согласованию с обеими сторонами сделки. Это связано с тем, что неисполнение сроков может иметь серьезные последствия.
Когда готовится продажа недвижимости, уместен предварительный договор купли-продажи дома. Он подтверждает обязательства сторон заключить сделку со временем: через месяц, два, к определенной дате. Причины, по которым откладывается сделка, могут быть разными: неполная сумма денег у покупателя, неполный комплект документов на руках у продавца.
Документ защищает интересы продавца и покупателя, страхует от возможной недобросовестности. Задачей предварительного договора является подтверждение задатка, если таковой был внесен. И цена на дом остается на уровне, который оговорили в договоре стороны.
Форма заключения договора — письменная, такая же, как и для основного документа. Обязательно и нотариальное заверение. Если пренебречь этими условиями, предварительный договор будет признан ничтожным, недействительным.
Если в предварительном договоре не были прописаны существенные условия сделки, он должен содержать порядок их согласования. В случае задержки или неисполнения условий предварительного договора одной стороной, она возмещает другой стороне убытки.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
КУПЛИ-ПРОДАЖИ
ДОМА
Город ___________. «____»_______________
Мы, (ФИО и данные продавца)______________________________, с одной стороны,
и (ФИО и данные покупателя)______________________________ , с другой стороны,
заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. (ФИО продавца)_____________________ имеет намерение продать (ФИО
покупателя)_________________________________________________________ ЖИЛОЙ ДОМ
по адресу:_______________________________________________________________________,
Кв.м,
кадастровый №________________________________________
_____________________________________(иные характеристики).
2. (ФИО продавца)______________принадлежит указанный жилой дом на
основании__________________(документ-основание о собственности, его реквизиты), что
подтверждается ___________________ (указываются данные свидетельства о собственности).
3. (ФИО продавца)_________________ обязуется продать жилой дом (ФИО
покупателя)_____________ после ______________________ (указывается событие или срок).
4. В соответствии с намерениями о продаже (ФИО
продавца)___________________________________________________________________, (ФИО
покупателя)________________________обязуются заключить договор купли-продажи в
срок______________________________.
5. (ФИО покупателя)____________________________________________оплачивает (ФИО
продавца)__________________________ стоимость указанного жилого дома полностью в
сумме ________________ рублей в следующем порядке:
Наличными — в срок________________ в размере ___________________рублей,
Остальная сумма оплачивается в сумме__________рублей путем перевода денег на
банковский счет.
6. Стороны вправе прекратить этот договор по взаимному соглашению до начала его
исполнения, в этом случае денежные средства, указанные в п.5, возвращаются покупателю
полностью.
7. Убытки, связанные с этим договором и основным договором купли-продажи,
возмещаются стороной, не исполняющей данный договор. При этом сумма данного договора
зачитывается в стоимость возмещения убытков.
8. В основном договоре купли-продажи жилого дома стороны устанавливают не
оговоренные в данном договоре условия.
9. Уклонение от заключения основного договора имеет последствием к требованию о
понуждении уклоняющейся стороны к подписанию основного договора в судебном порядке.
10. В случае не заключения основного договора в оговоренный в настоящем договоре
срок и в отсутствии направленного предложения о подписании основного договора другой
Договором о задатке называется документ, заключающийся при погашении общей стоимости залоговой суммы товара. В частых случаях указанный договор заключается при осуществлении операций купли-продажи недвижимости. Заключение данного договора является достаточно простой процедурой, при этом он является важным для обеих сторон, заключающих сделку.
Для правильной оценки возможных рисков, в первую очередь, необходимо знать, что конкретно представляет предварительный договор и необходимую форму при его составлении.
П.1 ст.429 ГК РФ гласит, что составление предварительного договора обязует участников договора в дальнейшем передать имущественные права, оказать какие-либо услуги или выполнить некие работы. В указанной ситуации договор требует от сторон дальнейших правовых отношений по отношению определенного объекта с заранее установленной стоимостью.
Для дальнейшей действительности договора, необходимо придерживаться установленных законодательством форм составления договоров, изложенных п.2 ст.429 ГК РФ.
Форма составления предварительного договора полностью соответствует форме договора купли-продажи. Основным отличием является не требование регистрации в Росреестре.
Предварительным договором купли-продажи дома с задатком есть фиксируется желание покупателя заполучить недвижимость в личное пользование в случае уплаты оставшейся суммы продавцу в указанные сроки.
Договор купли-продажи жилого дома с использованием задатка использует общие требования, соответственно ст.549 ГК РФ. Стороны обязаны определить условия, размер суммы задатка и сроки уплаты оставшейся части.
Форма договора купли-продажи дома с задатком
Форма договора состоит простой письменной. Данный фактор не зависит от сроков и суммы. Переход прав собственности к стороне покупателя регистрируется порядком, который установлен законодательством. Никакая сторона не может отказаться от предусмотренной процедуры.
Предмет договора купли-продажи дома с условием о задатке
Указанным договором должен четко оговариваться предмет, конкретно – необходимо определить подробные характеризующие данные объекта недвижимости с земельным участком, который обычно тоже передается во владение покупателя, в соответствии со ст.554 ГК РФ.
Стороны предоставляют реквизиты документов, включая точные адресные ведомости объекта, площадь дома и участка. В случае не указания предмета, сделку могут признать недействительной.
Дома, не включая участок, продают в редких случаях. В случае такого расклада событий, необходимо учесть, что разрешения собственника земельного участка на продажу недвижимости не требуется, согласно ст.552 ГК РФ.
Стороны в договоре купли-продажи дома с задатком
Сделка включает в себя покупателя и продавца, не принимая во внимание их правовой статус. Из этого следует, что бланк договора купли-продажи недвижимости может заполняться физическими и юридическими лицами.
Также имеются ограничения по возрасту сторонам. В момент фактического осуществления правового действия обе стороны должны быть совершеннолетними. В иных случаях достаточно будет письменного разрешения опекуна или родителей на произведение сделки.
Условия договора купли-продажи жилого дома с задатком
Кроме договора, сторонам необходимо подготовить и заполнить соответствующий бланк. В данном документе обе стороны указывают размер денежного задатка, который уже фактически осуществлен.
Сам договор должен иметь стоимость сделки и сумму задатка, в соответствии со ст.555 ГК РФ.
Важным фактором есть нюанс, ст.380 и 381 ГК РФ уполномочивают продающую сторону оставить задаток в личном пользовании, в случае отказа покупателя от проведения сделки по тем или иным причинам. Помимо этого, покупатель вправе вернуть задаток в двойном объеме, в случае отказа продавца от сделки.
Предварительный договор купли-продажи заключается в целях документального подтверждения намерений сторон заключить в перспективе сделку. Он фиксирует наиболее важные условия заключения договора купли-продажи в перспективе. Данный документ не является обязательным, а стороны сами принимают решение о целесообразности его составления и подписания.
Порядок подписания и заключения предварительного договора, его существенные условия и требования к содержанию прописаны в Гражданском и Земельном кодексе.
Для подписания предварительного договора должны соблюдаться следующие условия:
- Участок может продаваться только совместно с домом, расположенном на нем.
- Право продажи земельного участка принадлежит исключительно . Земля и строение на ней должны быть узаконены и поставлены на кадастровый учет.
- Недвижимость не должна иметь обременений в виде ареста/ .
- При продаже участка с домом в общедолевой собственности необходимо получить письменный совладельцев.
- Если недвижимость была куплена в период брака, то требуется письменное на сделку.
- Цена сделки определяется по соглашению сторон и не должна быть привязана к кадастровой оценке.
Содержание предварительного договора
Предварительное соглашение может быть использовано в суде для принуждения второй стороны сделки к заключению сделки на оговоренных в нем условиях. Поэтому к содержанию договора стоит отнести максимально внимательно, чтобы его не признали не имеющим юридической силы.
В тексте документа стоит отобразить следующие моменты:
- Детальная информация об участниках сделки.
- Условия, на которых предполагается заключение сделки.
- Подробные сведения об участке и доме, подлежащим продаже ( , адрес, этажность, и пр.).
- Цена продажи недвижимости.
- Наличие предоплаты в виде или , порядок взаиморасчетов.
- Сроки подписания основного договора и обязательное указание на намерение сторон заключить в перспективе сделку.
Если условия предварительного договора не соответствуют основному, то он считается недействительным. Это правило содержится в 429 ст. ГК РФ.
Договор должен иметь простую письменную форму. допускается по желанию сторон.
Договор прекращает свое действие после подписания основного. На его основании не переходят права собственности к покупателю, а только фиксируются намерения сторон.В качестве дополнительной гарантии обеспечения обязательств по сделке нередко используется . Это определённая денежная сумма, которую вносит покупатель в качестве предоплаты и гарантийного обеспечения подписать договор-купли продажи в оговоренный срок. Его внесение необязательно, но задаток способствует более ответственному отношению продавца и покупателя к заключаемой сделке.
Ведь в случае воспрепятствования в подписании основного договора со стороны покупателя он потеряет внесенный задаток. Если виновником признается продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Чтобы указанная правовая норма действовала предоплата должны называться в предварительном договоре как задаток и никак иначе: /предоплата.
Стоит учитывать, что для заключения продавец должен обладать правами собственности на недвижимость. Так, например, если продается участок в СНТ, он должен предъявить свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН, где он указан в графе правообладатель. Если сделка совершается по садовой книжке, то она не имеет юридической силы. Такой предварительный договор легко можно аннулировать, а покупатель при этом потеряет внесенный задаток. Продавать участок по садовой книжке не может даже правление СНТ. Это значит, что на участок ими не узаконены, а сама земля принадлежит муниципальному образованию.
Предварительный договор купли продажи дома с земельным участком при оформлении ипотеки в Сбербанке
Нередко предварительный договор заключается при оформлении . Данный документ служит гарантией для банка, что сделка не сорвется в самый неподходящий момент. Наиболее популярным банком для оформления ипотечных кредитов является Сбербанк. В банке предусмотрена собственная типовая форма предварительной договоренности, в которую вносятся данные сторон.
Типовой бланк от Сбербанка включает такие пункты как:
- дата и место подписания;
- ФИО, паспортные данные и адреса сторон, реквизиты доверенности (если участвует доверенное лицо), основания для подписания договора;
- предмет договора;
- существенные условия (стоимость, подробная характеристика недвижимости, кадастровые сведения);
- порядок оплаты (часть средств – из собственных сбережений покупателя с использованием банковской ячейки, вторая – из целевых кредитных средств на счет продавца в банке);
- сроки реализации намерений сторон и гарантий;
- сведения о зарегистрированных лицах;
- количество экземпляров и подписи сторон.
От Сбербанка также включает пункт о том, что до момента полных взаиморасчетов с продавцом недвижимость находится у него в залоге, затем залогодержателем становится Сбербанк.
